[21.12.27] 창업, 개업 목적의 상가 건물계약시 알아야되는 사항(feat. 업종제한)

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안녕하세요 오늘은 상가건물 계약 시 주의사항에 대한 포스팅입니다. 요즘 워낙 다양한 사업들이 신설되는 만큼 창업을 하려 하는 여러 사람들이 창업이나 개업을 하기 위해 상가를 분양받거나 임대를 하고 있습니다.

 

신규 창업자나 부동산에 대하여 잘 모르는 분들은 단순히 내가 원하는 업종을 선택한 후 상권이 좋거나 가격에 맞는 상가를 구하면 바로 원하는 업종의 창업을 할 수 있는 것으로 많이들 알고 있는데요 이때 조심해야 하는 것이 있습니다. 바로 상가마다 업종의 제한이 있다는 사실입니다. 아무 지역, 건물에서나 내가 원하는 창업을 할 수 있는 것이 아니라 건물이 포함된 지역마다 할 수 있는 업종이 제한이 있다는 것입니다.

 

1. 가장 먼저 파악해야 할 것 : 업종에 따른 근린생활1종인지 2종인지를 여부

 

똑같은 업종이라고 해도 영업시설의 면적에 따라서 기준이 달라질 수 있기 때문에 유의해야 합니다. 근린생활시설에 대하여 좀 더 알아보겠습니다. 주택가 또는 그 인근에 위치하여 주민들의 생활 편의를 도울 수 있는 시설 등을 근린생활시설이라고 합니다. 근린생활시설의 범위는 건축법 시행령에 의거 제1종 근린생활시설과 제2종 근린생활시설로 구분할 수 있습니다.

 

제1종 근린생활시설은 주로 주민 생활에 있어 필수적인 기능을 하는 시설들입니다.

식품, 잡화, 의류, 의료기기 등 일용품을 판매하는 소매점(바닥면적의 합계가 1,000㎡ 미만), 휴게음식점, 제과점 등 음료, 차 등을 조리하거나 제조하여 판매하는 시설(바닥면적의 합계가 300㎡ 미만), 미용실이나 세탁소, 목욕탕 등과 같이 주민의 위생관리나 의류 등을 세탁· 수선하는 시설, 주민의 진료·치료 등을 위한 시설, 지역자치센터, 파출소, 소방서, 우체국, 보건소, 공공도서관 등의 시설(바닥면적의 합계가 1,000㎡ 미만), 마을회관, 공중화장실, 대피소 등 주민이 공동으로 이용하는 시설, 변전소나 정수장 등 주민 생활에 필요한 에너지 공급, 통신서비스 제공이나 급·배수에 관한 시설, 금융업소, 출판사 등의 일반 업무시설(바닥면적의 합계가 30㎡ 미만)등이 제1종 근린생활시설에 포함됩니다.

 

제2종 근린생활시설은 주로 생활에 부가적인 편의를 제공하는 시설 또는 제1종 근린생활시설보다 규모가 큰 시설들을 말하는 것입니다.

극장이나 비디오물소극장 등의 공연장(바닥면적의 합계가 500㎡ 미만), 교회나 성당, 사찰 등의 종교집회장(바닥면적의 합계가 500㎡ 미만), 자동차 영업소(바닥면적의 합계가 1,000㎡ 이하), 인터넷 컴퓨터 게임시설 제공업소 등의 게임 관련 시설(바닥면적의 합계가 500㎡ 미만), 휴게음식점, 제과점 등 음료, 차 등을 조리하거나 제조하여 판매하는 시설(바닥면적의 합계가 300㎡ 이상), 테니스장, 체력단련장 등 주민의 체육 활동을 위한 시설(바닥면적의 합계가 500㎡ 미만), 제1종 근린생활시설에 해당하지 않는 금융업소, 출판사 등의 일반 업무시설(바닥면적의 합계가 500㎡ 미만), 이 밖에 총포판매소, 사진관, 표구점, 독서실, 기원, 안마시술소, 노래연습장, 제1종 근린생활시설에 해당하지 않는 서점 등이 제2종 근린생활시설에 포함됩니다.

 

 

2. 정확하게 업종확인하는 방법

정확하게 업종이 가능한지 확인을 위해서 먼저 토지 이음 사이트에 접속해서 사이트 내 검색창에 해당 건물의 주소를 입력하면 1차적으로 건물의 토지이용계획이 확인 가능합니다.(http://www.eum.go.kr/web/am/amMain.jsp)

토지이음

롯데월드 검색결과

그러고 나서 확인한 결과를 바탕으로 관할 지자체에 전화를 해서 문의를 하면 이중으로 확인할 수 있습니다.(통상 관할 구청에 전화 확인하면 되는 경우가 많습니다.) 이점을 놓치게 된다면 좋은 상가를 발견했다고 기분 좋게 계약하고 인테리어까지 다 해놓은 뒤 영업허가가 안 나서 곤란한 경우가 발생하는 경우가 있습니다. 그렇기 때문에 귀찮더라도 반드시 계약 전에 확인을 해야 합니다.

 

추가적인 설명을 드리면 상가 같은 경우에는 처음 분양을 할 때부터 분양받은 사람들을 보호하기 위해서 상가 분양계약조건이나 업종에 대한 제한을 두는 자치 규정을 만들어 상가를 분양하는 경우가 많습니다. 이러한 것들은 상가 계약 시 놓치기 쉬운 상가 분양계약조건, 상가의 자치규약, 상가번영회의 회직 같은 것들이 해당합니다. 이는 건설사에서는 상가별로 분양을 할대 상가의 업종을 지정해서 분양을 할 수도 있고, 분양받은 사람들이 독점으로 운영을 할수 있게 함으로써 상가 업종수를 제한하여 상권이 형성되도록 도와주기 위한 목적으로 통상 정해집니다.

 

분양을 받은 사람은 이러한 상가 업종 제한 규정을 받아들이고, 이 규정을 따라야 할 의무가 있습니다. 이런 규정을 지키지 않고 다른 업종으로 준비 중인 계약자와는 분양계약을 취소할 수도 있습니다. 이렇게 업종 제한 규정을 따르지 않아서 피해를 보게 되면 동종 영업금지 청구권을 내세울 수 있습니다. 이것은 규정을 어긴 상가를 상대로 영업금지 가처분을 요청하는 것입니다. 상가 관리인은 단전, 단수 등의 제제를 가할 수도 있습니다. 계약 전에 이 부분도 꼼꼼히 보시길 추천드립니다.

 

위 사례의 예를 들어드리자면 동대문 밀리오레에 옷과 관련된 수많은 상가들이 있는데, 사람이 많이 다닌다는 이유로 옷가게 옆에 고깃집을 한다고 하면 다른 옷가게들이 고깃집 냄새로 인하여 피해를 입기 때문에 옷가게 근처에는 고깃집이 없는 이유입니다.

 

이번 포스팅에서는 상가 계약 시에 주의할 점에 대하여 한번 알아보았는데요. 창업을 무작정 시작하는 것도 좋지만 사전에 충분한 확인을 통해 실수를 줄이셨으면 좋겠습니다.

 

긴 글 읽어주셔서 감사합니다. 이만 마치겠습니다.