[21.12.18] 부동산 직거래시 반드시 알아야하는 주의사항

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안녕하세요? 오늘은 부동산 직거래시 알아야하는 주의사항들에 대해서 포스팅하겠습니다.

 

최근 부동산 시장에서는 부동산 매매 또는 임대차 계약시 발생하는 공인중개사 중개수수료에 대한 부담으로 인해서 부동산 직거래에 관련된 이야기들이 많이 나오고 있는데요 물론 스스로 잘 알고 시행한다면 중개수수료를 아낄수 있는 하나의 방법이겠지만 보통의 경우 부동산 직거래를 통하여 거래를 하려할때 무엇을 조심해야 할지 잘 모르는 경우가 많아 혹시라도 사기를 당하는 분이 있지 않을까 걱정하시는 분들을 위해 부동산 직거래 주의사항에 대해 알아보겠습니다.

 

이전에는 부동산을 거래하기 위해서는 원하는 지역의 공인중개사 사무소에 방문을 해서 거래를 하는 경우가 대부분이었습니다만 최근에는 인터넷과 스마트폰의 발달로 인하여 집에서 누워서 손가락만으로 우리나라내에 원하는 지역의 부동산을 확인 가능한 시대가 되었습니다.

 

이러한 이점을 활용해서 중개사를 거치지않고 거래 당사자가 직접 거래하는 직거래가 점점 활발해 지고있는데요 하지만 만약의 경우 직거래를 통하여 사고가 발생하면 그에 따른 책임은 본인 스스로 져야 한다는 치명적인 단점이 있습니다.(중개사를 통하여 거래할 경우 사무소에서 가입한 보험적용을 받을 수 있습니다.) 부동산 거래를 해보셨던 분이나, 내 집마련에 관심이 있는 분들이라면 어느 정도 선에서 부동산 거래에 대한 법규를 확인해 거래할 수 있겠지만, 부동산에 관하여 잘 모르는 사람들은 거래 상대방을 잘못만나게되면 말그대로 눈뜨고 코베이는 상황에 처할 수 밖에 없습니다.

 

하지만 어느정도 부동산에 관심이 있는분들이라도 사기의 위험에서는 절대 자유로울 수 없기 때문에 부동산 직거래시 반드시 주의해야 할점들에 대해 함께 알아보겠습니다.

 

1. 가짜 집주인

부동산 직거래시 가장 많은 사기 중 하나가 바로 가짜 집주인에 의한 사기입니다. 임대차계약서를 작성하면서 집주인이 아닌 세입자가 집주인 행세를 하며 전대차계약을 하거나, 실 소유자가 아닌데도 소유자인척 연기를 하여 계약금 및 보증금을 받아 사라지는 경우가 대다수입니다. 전대차계약을 할경우 집주인의 동의가 없었다면 보호를 받지 못하기 때문에 주의를 해야 합니다.

 

그렇기 때문에 부동산 직거래를 할때는 반드시 진짜 소유주인지를 확인하는 것이 중요합니다. 계약서 작성시 등기부등본에 나와있는 인적사항과 신분증을 확인하여 본인여부를 확인해봐야 합니다. 계약금 및 잔금을 입금하는 것도 등기부등본에 나와있는 소유주의 통장으로 직접 이체를 하는 것이 좋습니다. 만약 현금으로 주어야 하는 상황이 생긴다면 어떤 방식이든 현금거래를 증명하는 현금영수증도 꼭 받아두시기 바랍니다.

 

2. 등기부등본 확인하기

부동산 직거래를 할때는 반드시 등기부등본을 확인해야 합니다. 이 때 소유주만 확인을 하는 것이 아니라 현재 부동산이 어떤 상태인가도 확인을 해야 합니다. 가압류나 근저당설정이 되어있지는 않은지, 대출은 얼마나 되어있는지도 확인을 해야 합니다. 직거래 할 부동산(특히 임대차 계약시)에 압류나 근저당 설정, 대출이 많이 있다면 순위에서 밀려 보증금을 돌려받지 못할수도 있기 때문입니다. 매매를 할 경우라면 잔금을 치르기 전에 어떤 방법으로 해결을 할것인지도 계약서상에 명시를 하는 것이 좋습니다. 매매를 통하여 부동산을 거래할때도 기존의 설정되어 있던 것들까지 승계를 받을수 있기 때문입니다.

 

3. 지나치게 가격이 저렴하다면 한번도 주의해서 확인

부동산 직거래시 가격을 먼저 확인하기 때문에 가격이 저렴할수록 관심이 갈 수 밖에 없습니다. 하지만 싸고 좋은 물건은 흔치 않습니다. 거래하고자하는 부동산이 주변 시세에 비해 너무 저렴하다면 좀더 자세히 확인을 해봐야 합니다. 정말 급매로 나온 경우도 충분히 있을 수 있지만, 하자가 있어서 가격이 저렴하게 나왔을 가능성이 크기 때문입니다. 꼭 주위 건물 시세와 비교해보고 너무 가격이 싸다면 한번 더 확인을 해보고 결정을 하는 것이 좋습니다.

 

4. 하자부분에 대한 특약 기재

부동산 직거래를 통하여 집을 구할때 하자부분에 대하여 꼼꼼히 확인을 해야 합니다. 만약 임대차를 진행한다면 언제까지 수리를 해줄것인지, 어느 부분까지 수리를 해줄것인지에 대하여 계약서 상에 특약으로 반드시 기재해야 합니다.(거래계약서에는 형식이 별도로 정해진 것이 없어 특약은 많으면 많을수록 유리합니다.) 통상 구두로 해준다고 약속을 하고는 계약이 체결되고 보증금을 받게되면 수리를 차일피일 미루는 경우가 많기 때문입니다. 또한 매매계약 진행간 하자부분이 발견된다면 발견된 하자부분에 대하여 가격조정을 하는 방법으로 해결하는 경우가 있습니다. 수리를 해야 부분에 대하여 어느정도 가격을 제시하여 금액 절충에 들어가거나, 잔금전에 수리를 해달라고 요구할수도 있습니다.

 

마지막으로 부동산 직거래는 부동산 수수료를 절감할수는 있지만, 계약서를 작성하고, 그 계약서에 대하여 책임을 져야 한다는 면에서 부담스러울 수 있습니다. 또한 계약서를 작성해보지 않았을 경우 더욱 어려움을 느낄 수 있는데요, 이럴때는 부동산을 통하여 대필을 의뢰할수도 있습니다.

 

부동산을 통하여 계약서를 대필하게 되면 부동산 수수료보다 적은 금액을 지불하고 계약서를 작성할수 있습니다. 또한 사람에 따라 다르긴하지만 대필 시 여러가지 조언도 함께 들을 수 있기 때문에 직거래가 부담이 된다면 거래계약서 대필을 의뢰하는 것도 좋은 방법입니다. 다만 부동산을 통하여 대필을 하여 계약서를 작성한 경우 문제가 생긴다면 부동산에서 책임을 지는 것이 아니라 직거래 당사자들이 책임을 져야 함을 인지하셔야겠습니다.

 

단순히 부동산 대필만 의뢰한 경우 의도치 않은 부분에서 계약사고가 발생한다면 부동산에서는 계약사고가 난 부분에 대하여 책임을 물을 수 없습니다. 중개사를 낀 계약에서는 책임 소지를 명확히 하기위해서 공제증서와 공인중개사의 서명날인을 하지만, 대필에서는 이런 절차가 생략되기 때문입니다. 만약 공제증서와 공인중개사의 서명날인을 요구하려면 중개수수료에 해당하는 금액을 지불하면 가능합니다.(하지만 이경우 직거래의 장점은 없어집니다.)

 

긴 글 읽어주셔서 감사합니다. 이만 마치겠습니다.