[21.12.02] 서울남부지방 법원경매 참관 후기(12월 1일 참관)

안녕하세요? 오늘 포스팅은 서울남부지방법원에서 실시된 12월 1일 경매 참관후기 포스팅입니다.

저는 지하철을 타고 이동했습니다. 5호선 목동역 7번출구로 나온뒤 쭉 직진해서 남부법원 검찰청사거리에서 우회전하면 바로 서울남부지방법원이 나옵니다.

지나가는 길마다 낙엽이 한가득입니다. 날씨도 쌀쌀해 겨울이 완연히 느껴집니다.

사거리에 도착해 횡단보도를 건너면 바로 법원으로 갈 수 있습니다.

법원 맞은편에는 다양한 변호사, 세무사, 법무사 사무실이 위치해있습니다.

팜플렛이 있었는데 내용을보니 지역주택조합 사기였습니다. 이전부터 지역주택조합은 원수에게 추천해주라는 말이 있을정도로 악명이 높은데요. 다음에 기회가 된다면 지역주택조합에 대해서도 다뤄보겠습니다.

코로나19로 인해 외부인의 구내식당 이용을 제한하고 있었습니다.

본관으로 들어가면 검색대가 나오는데 가지고온 가방을 검색대 위에 올리고 관문을 지나 좌측으로 이동하면 경매장소인 경매법정 112호가 나옵니다.

경매법정앞 안내데스크에 있었던 주차장 안내문

경매법정안에서는 휴대폰이 사용금지라고 명시되있어 저는 휴대폰을 꺼두었는데 참가한 사람 모두가 사용했습니다;;

그래서 더이상의 법원사진은 못찍었습니다ㅠㅜ

경매 진행절차는

1. 경매물건에 대한 변동사항등을 공지(시작전 법원직원이 게시판에 사전 공지합니다.)

2. 입찰봉투 입찰보증금봉투 기일입찰표(뒷면은 위임장) 공동입찰신고서를 줄을 서서 받음

3. 입찰서류 작성 후 입찰함에 제출(공동입찰과 대리인입찰시 작성요령 등이 작성예시로 안내되어있지만 작성간 혼동되는부분은 법원직원에게 문의하는 것이 가장 좋은 것 같습니다.) 제한시간은 11시 10분

4. 접수 마감 후 모두가 보는 앞에서 입찰함을 개봉한 뒤 분류작업. 분류작업간 경매 진행절차와 차순위매수신고와 낙찰시 방문해야할 장소등에 대한 설명

5. 입찰이 있는 매물에 대해서만 사건번호를 부르고 입찰자는 수취증과 신분증을 지참 법정앞으로 나가고 입찰자와 입찰가를 하나하나 공개(낙찰금액을 호명하고 동일금액 입찰자가 있는지 확인후 낙찰자 이외의 분들을 호명하고 차순위매수신고 또는 입찰봉투를 반환)

*** 입찰없이 단순참관도 가능합니다.

개인적인 참관후기

1. 정말 참관만하려 온 사람이 많았다

- 마지막 매물까지 경매종료 후 10~12명정도 남아있었는데 집행관?으로 추정되는 분이 남아계신분들은 뭐때문에 남아계시냐고 물어봤음

- 컴퓨터로 매물을 보던중에 옆자리에서 매물에 관해 물어보시는 분이 계셨는데 일반인들에게도 부동산에 대한 관심이 많음을 느꼈음.

이야기하다보니 주식에 대해서도 이야기했는데 퇴직금으로 셀트리온을 투자하셨다고 했는데 관심분야라 신나서 설명드리다보니 법원직원이 정숙해달라고 직접와서 이야기했음.

2. 감정평가서는 참고만 할 것

- 모든 감정평가서와 매물 사진이 건물 외관과 출입문만 찍혀있었음(건축연수만 반영되있고 수리비용 등은 감정평가에서 배제한 것과 다름없음 / 점유자 동의 없이 평가대상물의 문을 열고갈 경우 주거침입이 되기때문으로 생각되는데 업계 관행이라 생각됬음.)

- 많은 매물들이 네이버부동산 기준 인근 건물 거래가와 최저입찰가의 괴리가 있다.

3. 채권자가 입찰하여 낙찰된 매물이 있었음

- 궁금해서 사례를 찾아봤는데 이 경우 채권액을 제하고 남은 금액만 법원에 납부하면된다고 함. 차액지급신고(상계신청)를 했을 경우에 한하여인데 생각해보니 합법적인 증여의 한 방법이 될 것 같은 생각이 들었음.

4. 위험요소가 많다

- 개인적으로 부동산 투자의 최대 장점은 레버리지를 이용하여 큰돈을 운용할 수 있다는 것인데 경매매물은 애시당초 빚으로 인해 경매에 나온 물건이기 때문에 리스크가 상당하다 생각됨.

- 리스크를 줄일 방법으로는 매물을 몇개 선정해두고 은행을 방문해 구매목적 대출에 대한 문의를 하면 은행에서는 돈을 빌려주기위해 매물에대한 심사를 해주니 이 과정에서 채무에 대한 경중을 쉽게 파악할 수 있다고 생각함.

경매가 끝나고 점심시간이라 법원앞 식당을 찾다가 만두를 먹고싶어 가게에 들어갔는데 가게가 너무 붐벼 혼자서 먹지 못하고 근처 한적한 식당을 찾아 나주곰탕을 먹었습니다. 맛평가는 국물 맛이 슴슴하니 덜 자극적이라 맛있게 먹었습니다. 가격은 9천원이고 추천합니다 ㅎㅎ

긴 글 읽어주셔서 감사하고 이만 마치겠습니다.