[22.06.15] 깡통전세 사기와 예방법

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안녕하세요? 오늘은 깡통전세 사기와 그 예방법에 대한 포스팅입니다. 전세계에서 우리나라에만 있는 특별한 임대방법이 있습니다. 그것은 바로 전세 제도인데, 전세제도란 임차인은 임대인에게 일정 금액의 보증금을 맡기고 주택을 빌린 후, 계약기간이 종료되면 맡겨 두었던 돈을 돌려받아 계약이 종료되는 제도입니다. 많은 분들이 전세제도를 임차인을 위한 제도라고 생각할 수 있지만, 사실 전세제도는 임대인에게 더 유리한 제도입니다. 임대인은 전세금을 받아 다른 곳에 투자를 할 수도 있고, 갭 투자를 통하여 새로운 주택을 구입하여 다시 임대할 수 있기 때문입니다. 또한 전세 가격이 있기 때문에 부동산 매매 가격이 방어가 되는 것도 이유 중 하나입니다.

 

1. 깡통 전세란?

부동산과 관련해서 잊을만하면 뉴스에 나오는 것이 바로 깡통전세 관련된 뉴스입니다. 보통 전세로 집을 구한 사회초년생이 전세보증금을 반환받지 못하고 큰 상심에 빠진다는 것이 뉴스의 내용입니다. 과거부터 지금까지 깡통전세 사건은 계속하여 일어나고 있는데 해결책이 마땅치 않은 것이 현실입니다. 아래 설명으로 그 이유에 대해 알아보겠습니다.

 

보통 일반적인 전세 보증금은 해당 주택 매매 가격의 70% 전후에서 형성이 되는 경우가 많습니다. 예를 들어 시세가 1억이라는 주택을 전세로 얻기 위해서는 (집의 상태나 위치에 따라 달라지기도 하지만) 통상적으로 6천만 원에서 8천만 원 사이에서 가장 많이 형성됩니다.

 

그런데 주택의 시세가 1억인데 전세가가 1억 이상이 된다면 어떻게 될까요? 보통 이렇게 주택의 시세보다 전세가가 높을 때를 깡통전세라고 합니다. 이와 같이 전세 가격이 매매가를 넘어서면 많은 문제가 원인이 되고 있습니다.

 

깡통전세 사기가 가장 많이 발생하는 건물이 바로 빌라입니다. 빌라는 아파트와 다르게 시세를 확인하기 어려워 전세금액을 시세보다 높게 받아 깡통전세를 만들어 세입자로 하여금 손해를 끼치게 하는 것입니다. 또한 주택을 담보로 대출을 받은 금액이 전세금과 합한 것보다 많을 경우 깡통전세가 되는 경우도 있습니다. 예를 들어 시세가 1억 인 주택에 대출을 5천만 원 받고, 전세가 6천만 원이라고 한다면 결과적으로 대출과 전세금의 합이 시세를 넘어갑니다. 그렇기 때문에 전세로 들어갈 때는 등기부등본에 있는 대출, 압류, 설정 등을 확인하여 금액을 파악해야 합니다. 대출의 순위가 세입자의 등기보다 먼저라면 전세금을 돌려받지 못하기 때문입니다.

 

깡통전세가 문제가 되는 이유는 임대차 기간이 종료되어 전세금을 돌려받아야 하는데, 만약 주택이 경매로 이어질 경우 낙찰가가 낮아지고, 그로 인해 전세금의 일부, 혹은 최악의 경우 대부분을 돌려받지 못하는 상황이 발생하기 때문에 깡통전세를 조심해야 하는 것입니다.

 

2. 깡통전세 예방법

그렇다면 깡통전세 예방법은 어떤 것이 있을까요? 일단 가장 먼저 확인해야 하는 것은 등기부등본을 확인하여 권리관계를 파악하는 것입니다. 즉 압류, 저당, 대출, 근저당 등을 확인해서 내가 전세 계약하려고 하는 주택을 정확하게 파악해야 합니다. 이때 간혹 부동산 중개인이 압류, 저당, 대출 등을 임대인이 해결 했지만 등기부등본에서 아직 삭제는 안 했다고 하는 경우가 있는데, 이럴 경우 계약을 안하는 것이 가장 현명한 방법입니다.

 

그리고 전세계약을 하면서 전입신고를 나중에 해달라고 부탁하는 경우가 있습니다. 이런 경우는 전입신고나 확정일자를 받기 전에 신탁회사로 명의이전 후 대출받는 경우가 대다수입니다. 만약 부탁을 들어주게된다면 세입자는 전입신고와 확정일자를 받지 않아 순위에서 밀려 나중에 전세금을 돌려받지 못하는 경우가 발생합니다. 또한 전입신고를 늦게 하면 그전에 대출을 받을 수도 있기 때문에 이런 요청이 있을 경우 안된다고 확실하게 이야기를 하는 것이 좋습니다.

 

아파트에 비해 빌라가 깡통전세 사건이 많은 이유는 빌라는 가격 형성이 잘 안 되어 있고, 인터넷을 통하여도 확인이 쉽지 않기 때문에 직접 발품을 팔아서 주변과 시세를 확인해 보는 것이 좋습니다. 시세 확인간 전세로 들어갈 집이 주변 건물 시세보다 너무 저렴하다면 이 또한 문제가 있을 수도 있으니 주의해야 합니다.

 

이상으로 포스팅 마치겠습니다. 긴 글 읽어주셔서 감사합니다.