[22.04.09] 전대차와 전전세 계약의 차이점과 계약시 주의 할 점

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안녕하세요? 오늘은 전대차와 전전세 계약의 차이점과 계약 시 주의할 점에 대해서 알아보겠습니다.

1. 전대차란?

보통의 임대차 계약은 실제 집주인(임대인)과 그 집을 빌려서 사용하는 사람(임차인) 사이에 이루어집니다. 그렇다면 이 임차인이 다시 제 3자에게 집을 돈을 받고 빌리면 어떻게 될까요? 기존의 임차인 입장에서는 본인이 빌린 부동산의 일부를 제 3자에게 빌려주어 임대료를 받으면 본인도 그만큼 임대료가 절약되고, 일부를 빌린 임차인도 집주인과 직접 빌린 것보다 저렴한 비용으로 임대를 할 수 있으니 이론적으로는 정말 좋은 계약입니다.  이렇게 실제 소유주가 아닌 임차인이 임차한 부동산을 제 3자에게 빌려주는 행위를 전대차라고 합니다. 또한 이러한 임차인과 제 3자와의 계약을 전대차 계약이라고 합니다.

 

우선 혼동을 방지하기 위해 호칭부터 정리하겠습니다. 전대차일 경우 임차인이 다시 빌려주는 것이기 때문에 임차인은 '전대인'이라고 하고, 임차인에게 빌린 사람을 '전차인'이라고 합니다.

 

정리 : 실제 소유자(임대인) - 임차인(전대 차시 전대인) - 임차인의 임차인(전차인)

 

2. 전전세와 전대차 차이점

전대차와 전전세의 가장 큰 차이는 바로 실제 소유자, 즉 '임대인이 동의를 하였는가'입니다. 전대차 계약의 경우 실제 부동산 소유자인 임대인이 동의가 없었다면 계약은 무효이며, 실제 소유자가 본인의 동의 없이 전대차 계약을 맺은 것을 알게 되면 그 순간부터 그 전대차 계약은 무효가 됩니다, 이때 전대인과 전차인의 계약은 그 자체로는 법률적 유효성을 가지고 있지만, 전차인이 사용하던 목적물은 계속하여 사용할 권리는 소멸하게 됩니다. 그렇기 때문에 실제 소유주인 임대인이 전차인에게 퇴거명령을 할 수 있으며, 만약 퇴거명령을 받았다면 받은 즉시 퇴거를 해야 합니다. 전차인은 보증금을 집주인에게 요구할 수 없으며, 전대인에게 청구를 해야 합니다. 전대차 계약을 할 때 가장 주의해야 하는 부분은 등기부등본상의  임대차 관계 확인 후, 전대인이 집주인의 동의를 얻었는지 1차로 확인하고, 계약 간에 집주인과 직접 통화를 하여 사실여부를 확인하는 것이 가장 안전하고 좋은 방법입니다.

 

전전세는 전세로 들어온 건물 또는 집을 제 3자에게 다시 전세를 내주는 것인데요, 전전세는 집주인의 동의가 필요하지 않은 임차인의 당연한 권리입니다. 그 이유는 전전세가 가지고 있는 권리기반이 바로 등기이기 때문입니다. 전전세는 임대인과 임차인간에 합의하여 전세권 등기가 그 바탕이 되는 권리이기 때문입니다. 전전세는 이미 임대인과 임차인이 합의를 하여 전세권을 담보로 하는 전세권 등기를 하였기 때문에 집주인의 동의가 필요 없이 전전세 계약을 할 수 있습니다. 다만 전전세 계약을 체결할 때는 원 계약기간과 보증금 수준을 넘는 계약은 할 수 없고, 전전세 세입자의 귀책사유로 인한 부동산 물건의 하자나 이상 등이 발생하면 기존의 임차인이 책임져야 합니다.

 

3. 실생활 예시

최근 비싸진 부동산 월세로 하우스메이트나 셰어하우스를 하는 경우가 많은데요 이런 계약들이 바로 전형적인 전대차 계약입니다. 그렇기 때문에 하우스메이트나 셰어하우스로 들어갈 때 기본적으로 집주인의 동의 없는 전대차는 무효가 될 수 있으니 꼭 확인을 하고 계약을 하시기 바랍니다. 물론 임차인이 직접 거주하면서 빈방 하나 정도를 임차하는 것은 집주인의 동의를 받지 않아도 되기는 하지만, 하우스메이트나 셰어하우스의 경우 방은 따로 쓰지만, 다른 공용 부분들은 함께 사용하고, 생활비 또는 주택비를 서로 똑같이 나누는 경우라면 집주인의 동의를 받지 않아도 되는 '일부의 전대차'가 아니라 동의를 받아야 한느 '전체의 전대차' 볼 수 있기 때문에 주의하시기 바랍니다.

 

긴 글 읽어주셔서 감사드리고 이만 마치겠습니다.