[22.04.29] 민법 및 부동산 경매관련 꿀팁모음

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1. 특별분양 : 보통 아파트가 미분양되면 싸게 분양하는 경우가 많음(아파트 건축도 유행과 트렌드에 민감하기 때문에 가격이 떨어지기 전 싸게 분양하는 경우가 많음)

2. 주택임차시 임차인은 1년 단위 계약이 유리함(주택임대차 보호법에 의해 최소 2년의 주거기간이 보장되기 때문에 1년 계약 후 연장 가능), 상가 임차 시에는 6개월 단위가 좋음(임대차 보호법에 의해 최소 1년 보장되기 때문에 6개월 계약 후 연장 가능)

3. 만약 친구에게 2천만 원을 빌려줬을 때, 집 방한칸을 친구와 임대차 계약(+전입신고)하고 실제로 한 달 살게 되면 보증금 1억 1천만 원 이하 임차인은 2천만 원까지 우선변제받을 수 있음(지역에 따라 상이하며 서울은 5000만 원까지 우선변제)

4. 상가의 경우 보증금과는 별개로 월세가 3 기분이 밀려면 권리금 회수 못함

5. 신규 상가 임차인은 권리금 계약과 임대차 계약 2번 해야 내 권리금과 보증금 모두 보호 가능

6. 교회 등 비영리시설이 내가 속한 건물에 1년 6개월 이상 들어오면 권리금 회수가 불가능함

7. 상가 경매 분양 시 공용 부분은 승계되지만 전유 부분은 승계되지 않는다. 따라서 공용 부분인 아파트 관리비만 내면 되며 또한 관리비 연체에 따른 연체료 또한 낼 필요가 없다

8. 무권리자의 처분행위는 무효이다.(할아버지의 재산을 빼돌린 비서에게 땅을 구매한 사람은 그 소유권을 뺏긴다. 다만 땅을 구매한 사람은 비서에게 부당이득 반환 청구는 가능하다.)

9. 도박을 하게 천만 원을 빌려 달라고 말한 사람에게 천만원을 빌려준다면 이는 반사회적 법률행위로 반환청구가 안된다.

10. 양도소득세 면탈을 위해 3년 후 등기하기로 한 등기 약정은 유효하다.

11. 교환계약 시 시가보다 높은 가액을 말한 것은 사기가 아니다(본인이 실제로 확인했어야 하는 사항이며, 내 땅 가격을 비싸게 말하는 것은 보통사람이면 하는 행동임을 반영한 사항)

12. 상대방에게 고소, 고발하겠다는 표현은 강박이 아님, 다만 '100만 원 내놔 아니면 고소하겠다!)라는 표현은 위법한 강박에 해당한다.

13. 공유지분을 임대해줄 때에는 공유자 과반수의 동의가 필요하다. 처분 시에는 전원의 동의가 필요하다.

14. 구매한 집에 물이 센다면 물이 세는 사실을 알고 1년 이내 전주인에게 담보책임을 물 수 있다.(다만 선의와 무과실을 입증해야 한다.) 하지만 경매로 집을 낙찰받은 경우는 적용 안된다(경매물에 대해 살 사람이 미리 확인해야 된다.)

15. 경매장에서 경매 응찰을 위한 목적이 아니라 인사를 하기 위해 손을 든 것이 오해로 경매물을 경락받게 되었다면 일단 경매 응찰은 성립한다. 하지만 경락자는 착오에 의한 의사표시를 주장하여 응찰을 취소할 수 있다.

16. 가정용 어린이집은 보유 주택수에 포함되지 않는다. 그렇기 때문에 투자용으로 좋다.

17. 건물(상가)에 유흥업소가 있는 경우 매도 시 세금 12%를 더 내야 한다. 이 세금을 피하기 위해서는 유흥업소 용도 변경 이후 판매해야 한다.(매도 60일 이내 시행하면 세금을 덜 낼 수 있다.)

18. 일상가사 대리권 : 부부는 일상에서 외상 변제 등의 사소한 대리권을 지니지만 부인이 남편 동의 없이 부동산을 처분하는 등의 월권행위는 그 사유가 사회적으로 타당(수술비 마련 목적 매도 등) 한 경우만 인정된다. 만약 부인이 바람 등을 이유로 집을 팔았다면 협의의 무권대리로 부인이 책임을 져야 한다.

19. 안감 도장을 법무사에 등기를 위해 맡겼는데 사무소 누군가가 서류를 위조하여 부동산으로 본인의 빚을 대물 변제했다면 그 거래는 유효한 거래이다.(방지를 위해서 인감은 맡기지 말고 찍을 때 내가 직접 방문하겠다고 해야 한다.)

20. 건물이 처음 신축되게 되면 투자자가 소유권을 가진다.

21. 가등기 이후 권리는 본등기 이후 다 직권말소되고, 가등기 이전 권리는 계속 유효하다.

22. 부동산 직접 점유자(임차인)가 제삼자에게 부동산을 인도하면(부동산 열쇠를 넘겨주는 행위 등) 임대인 임차인 모두 점유권에 기한 물권적 청구권 행사가 불가능하다.

23. 경매 시 소유권 이전 청구권 가등기가 되어있으면 그 경매물은 건들면 안 되는 경매물이다.(가등기 이후 권리는 본등기 이후 다 소멸되기 때문에 본등기 하게 되면 소유권을 뺏긴다.) 단, 배당신청이 돼있는 경우 담보가등기는 저당권으로 보기 때문에 한번 유찰되고 사면 좋다.

24. 사실관계는 대장이 우선, 권리는 등기가 우선

25. 소송이 발생했을 때 등기된 사람이 무조건 유리하다(등기가 되었다면 등기를 무효로 주장하는 사람이 증명해야 되기 때문)

26. 점유권에 기한 소송은 소유권을 이유로 재판이 불가능하다(도둑이 도둑질한 물건을 도둑맞은 경우 점유 보호 청구권 행사가 가능하다)

27. 시효취득 방어를 위해서는 사용대차 또는 임대차계약서를 반드시 써야 한다.

28. 매각대금 완납 이후 시효취득 시 소유권을 뺏긴다. 매각대금 완납 이전에 시효취득시 소유권은 점유자에게 안 뺏긴다.

 

 

29. 승낙 편지가 사고로 인해 연착한 경우 청약자는 연착의 통지를 안 하면 계약이 성립한다.(보통 아무 문제없이 도착한 상황을 가정하기 때문임. 그러나 연착 통지를 하게 된다면 계약은 성립하지 않는다.)

30. 잔금 날 매수자와 매도자의 잘못 없이 화재로 집이 없어진 경우는 매도자가 화재에 대한 위험 부담한다.(채무자 위험부담) 이 경우 짐 보관비 등은 매수자가 부담하며(매도자의 과실이 없어 이사 지연 등에 손해 배상할 필요 없음) 매도자는 매수자에게 계약금, 중도금 그대로 반환해주면 된다.

31. 계약금이 3천만 원일 경우 상대가 1천만원만 입금하고 그 계약을 취소하려고하면 3천만원 다 내야 계약이 취소된다고 말하여 3천만 원을 다 받아야 함

32. 집값이 폭등할 것으로 예상될 때 중도금을 미리 입금하면 매도인은 계약금 배액상환 취소 못함