[21.06.28] 부동산 정책으로 알아본 국내 부동산 가격 상승의 원인

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https://www.ajunews.com/view/20210604075319210

천장 없는 최고가 아파트…서울 115억·분당 37억·해운대 36억원

 

과거와 비교해 이번 정부 들어 가장 눈에 띄는 차이는 전국 아파트 가격 상승률 대비 서울이나 강남 아파트 가격 상승률이 역대 어느 정부보다 높다는 점입니다. 전국 아파트 가격은 2.4% 오르는 동안 서울 아파트 가격은 연 8.3% 상승해 3.49배 더 올랐고 지금도 오르고있는 중입니다. 그러면 부동산 가격이 왜 이렇게 폭등했을까요.

 

국내 부동산 정책은 크게 세가지 방향으로 진행되었습니다.

 

첫째는 조정대상 지역이나 투기지역, 투기과열지구로 지정해 전매 제한 및 분양가 상한제를 적용했습니다. 이와 함께 주택담보대출비율(LTV)·총부채상환비율(DTI)·총부채원리금상환비율(DSR) 규제를 통한 대출억제 대책을 수없이 적용했는데요. 그런데 이제는 대출금 한도를 다시 높이고 있습니다.

 

-與 "집값 90% 대출"…비상걸린 금융권 (naver.com)

與 "집값 90% 대출"…비상걸린 금융권

 

- http://www.kyeongin.com/main/view.php?key=20210621010004049 

`40년 만기 모기지`… 청년 내집마련 해법될까

 

둘째는 양도세나 종부세 등 세제를 강화했습니다. 여기에는 공시가격 대폭 상향 조정으로 과표기준 자체가 상향된 것을 고려해야 합니다.

 

셋째는 주택 공급 확대였는데 청년이나 신혼 주거용을 포함해 공급량이 중복으로 발표된 부분이 있고 이중 적지 않은 분량이 공공 임대 아파트 였습니다.

 

이렇게 강력한 대책에도 불구하고 부동산 가격이 폭등한 가장 큰 이유는 경제 저성장으로 인해 금리(이자율)이 낮아진 점입니다.

 

김대중 정부 이후 우리나라 성장률은 추세적으로 하락해 왔고 이에 따라 금리 역시 점진적으로 하향 조정돼왔다. 금리가 낮아지면 가계의 대차대조표에는 두 가지 효과가 생기는데요. 자금의 출처를 보여주는 대변의 부채와 자본 쪽에는 차입에 따른 조달비용이 하락해 차입이 용이해집니다.

 

그러나 자산의 운용을 나타내는 차변의 예금이나 채권은 수익률 저하로 투자가 위험자산 쪽으로 몰리게 됩니다. 대표적인 위험자산은 부동산과 주식인데요. 우리나라는 상대적으로 위험한 주식보다 상대적 안전자산인 부동산으로 자산이 많이 옮겨가게 됩니다. 이자율 대비 주택가격의 기대수익률이 양의 값을 갖는 한 차입을 통해 부동산을 매입하는 것이 투자자 입장에서도 합리적선택임은 틀림없습니다.

 

부동산투자에 대한 자금유입으로 수요가 증가했고 그리고 여기서 정부의 부동산 대출규제가 오히려 역설적으로 부동산 투기를 증가시켰습니다.

 

대출규제에 따른 문제를 살펴보면 먼저 자금의 조달을 나타내는 대변 항목에서 정부가 LTV·DTI·DSR 등 주택 담보부 대출을 제어하면 부동산 가격이 잡힐 것으로 예상했지만, 우리나라에는 전세라는 독특한 부동산 금융이 존재한 것을 간과 했습니다.

 

역대 정부 아파트 가격상승률 및 주요 경제지표

 

전세가와 아파트 가격의 차이는 갭 투자자 입장에서 일종의 ‘그림자 LTV (Shadow Loan to Value)’ 비율이 됩니다.

 

10억원 짜리 아파트를 차입을 통해 구매하는 경우를 예로 들면 LTV 규제가 50%라면 (추가로 DTI나 DSR 규제를 만족할 경우) 은행으로부터 주택 담보부 대출을 5억원까지 차입할 수 있었습니다. 반면에 전세가가 6억이면 전세를 통해 자기자본 4억원으로 주택을 살 수 있습니다. 이 경우 그림자 LTV 비율은 60%고 은행 차입을 통한 LTV 비율은 50%가 되는 셈으로 정부의 LTV 규제가 무력화 되었습니다.  

 

아파트 매매대비전세 가격비율

 

주택가격 동향이 전세가를 집계한 2011년 6월부터 현재까지 서울과 전국의 전세를 통한 LTV 비율을 보면, 서울의 경우 이 비율은 50% 미만에서 시작해 2012년 중반부터 2015년까지 급격히 상승하기 시작하는데요. 이시기는 가격의 추가 하락에 대한 우려로 주택을 사기보다는 전세를 선호했고 더군다나 이자율이 하락하면서 전세가가 상승하던 시기였습니다.

 

이 그림자 LTV 비율은 2016년 중반 75% 가까이 치솟는데 당시에는 LTV 상한선이 70%였습니다. 그런데 2017년 6·19대책 및 8·2대책을 통해 조정대상 지역이나 투기과열지구의 경우 이 비율을 60%나 40%로 낮췄습니다. 바로 이 부분이 부동산 갭 투자를 불러온 중대한 패착이었습니다.

 

LTV 상한선을 그림자 LTV 아래로 낮추면서 오히려 전세를 통한 자금조달을 부추기게 된 것입니다. 은행을 통해 차입할 경우 매입 후 실거주하는 사람이나 세를 놓는 사람이 공존하게 됩니다. 즉 실수요와 투기 및 ‘패닉바잉’ 수요가 섞여 있습니다. 반면에 전세를 통해 매입할 경우 애초 매입자는 실거주할 수 없습니다. 따라서 전세를 통한 구매는 가격 상승 기대감이나 우려로 인한 성격의 수요일 수밖에 없었고, 은행을 통한 차입을 제한해 전세 매입 쪽을 부추기면서 이미 투기가 성행하고 있는 조정대상 지역이나 투기과열지구에 오히려 투기적 성격의 수요를 더 부채질한 꼴이 된 것입니다.

 

현재 고령화로 60세 이상 인구가 21.6%에 이릅니다. 이들 중 대부분이 은퇴자들인데
이 분들이 국민연금이나 개인연금 등을 수령해 생계를 유지하는 것은 사실상 불가능합니다.  
 
그렇기 때문에 그동안 벌어놓은 재산으로 노후 생활을 해야한다는 이야기인데 그런데 금리(이자율)이 하락하면서 10억원을 예금해도 이자가 한 달에 100만원이 채 안 됩니다. 이러니 부유층도 위험을 감수하고 은퇴 후 자영업에 뛰어들든지 아니면 추가로 부동산을 매입해 임대수익을 추구할 수밖에 없습니다.

공적연금이 제 기능을 못 하는 작금의 현실에서 노후 대비는 과거의 ‘맏아들’이 아니라 이제 ‘부동산’이 된 것입니다.
이러한 수요는 대출을 억제한다고 잠재우기 쉽지 않습니다.
 
이렇게 가계의 대차대조표 양쪽을 분석해 보면 부동산 금융 규제가 왜 효과가 제한적이었는지 파악할 수 있습니다.
초저금리 시대에 대응해 주택 담보부 대출을 제약하는 ‘거시건전성 규제(macro-prudential regulation)’ 정책이 이번정부에 많이 시행되었으나 이에는 분명한 한계가 있었고 심지어는 오히려 투기를 조장할 수도 있다는 역설을 확인할 수 있습니다.

 

긴글 읽어주셔서 감사하고 이만 마치겠습니다.