[21.06.17] 부동산에서 비롯된 금융위기, 서브프라임 모기지 사태

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안녕하세요? 오늘은 미국발 금융위기의 대표사례 서브프라임 모기지 사태에 대해 알아보겠습니다.

 

 

1. 서브프라임 모기지론(Subprime mortgage)이란?

 

 가. 모기지론(mortgage) : 부동산을 담보로 주택저당증권을 발행해서 장기주택 자금을 대출해주는 제도

- 주택자금이 필요한 사람이 장기로 자금을 대출받을 경우, 금융기관은 부동산을 담보로 주택저당증권을 발행합니다.

 

- 금융기관은 그 증권을 중개기관에 팔아 자금을 회수하고, 중개기관은 다시 투자자에게 판매합니다. 이러한 저당증권을 활용해 자금이 다시 마련된다면, 은행은 또 다른 대출이 가능해지게 됩니다.

 

 나. 서브프라임(Subprime)

- 개인과 기업은 경제활동을 통한 신용등급을 가집니다. 사람의 예를 들면 직업이 없고, 수입이 불안한 사람의 경우 은행대출도 힘들고 만약 대출을 받더라도 비우량은행 또는 제2금융권 등에서 높은 이자율로 돈을 빌릴 수 밖에 없습니다.(고정수입이 없으면 은행이 대출금 및 이자 회수가 힘들기 때문입니다.)

 

- 그러나 우량기업이나 신용이 좋은 사람은 반대입니다. 낮은 금리로 우대를 받습니다. 이것이 바로 우량고객에 대한 우대금리 '프라임 레이트(Prime rate)'입니다.

 

- 금융기관에서 신용이 낮아도 대출을 해주는 경우가 있습니다. 바로 주택담보 대출입니다. 이 경우 앞서 언급한 우량고객과 달리 높은 금리를 적용하는데 이 경우에도 같은 비우량고객이라도 신용도와 담보의 가치에 따라 적용 금리가 달라집니다. 이와 같이 비우량고객에게 적용하는 금리를 '서브프라임 레이트(subprime rate)'라고 합니다.

 

- 서브프라임 레이트를 적용한 모기지론, 이것이 서브프라임 모기지론입니다.

 

2. 서브프라임 모기지론으로 인해 금융위기가 생긴 이유

- 사실 서브프라임 모기지론은 꽤 유용한 제도입니다. 비우량고객도 우량고객보다 많은 이자를 내야하고, 주택을 담보로 맡겨야 하긴했지만 대출로 주택을 구매할 돈을 마련할 수 있었습니다. 

 

- 2001년부터 2006년까지는 주택가격이 상승했기 때문에 아무 문제없었습니다. 이에 은행들은 부동산 상승세에 편승해 여러 형태의 파생상품을 출시했고, 위험을 회피하기 위해 존재하는 파생상품이 오히려 주택 투기를 부채질하며 위험성이 높은 파생상품들이 확산되었습니다.

 

 

- 그러나 2007년 미국의 주택가격이 급격히 하락하게 됩니다(과도한 투기로 인한 버블(거품) 붕괴). 주택가격은 대출금보다 낮아지는 수준의 폭락이 겪게되고, 많은 사람들이 대출이자를 갚지 않고, 저당잡힌 집을 포기하는 연체가 늘게됩니다. 이에 따라 대출을 해준 금융회사의 부실채권이 급증하였고, 그 결과 예금자와 투자자들이 몰려들어 예금을 인출하는 뱅크런(Bank run) 현상이 나타나 리먼 브러더스를 대표로한 세계 최대의 투자은행들이 다수 파산하게 됩니다.

 

- 미국의 부동산 가격 상승에 미국 금융기관들은 유럽, 아시아 금융기관에서 서브프라임 상품에 대한 자금을 조달했고, 서브프라임 모기지로 주택담보대출이 증가했지만, 2007년 시작된 미국의 주택값 하락 및 금리상승 등으로 부실채권이 발생헀고, 결과적으로 금융위기가 미국뿐만아니라 전세계로 퍼져나가게됩니다.

 

- 경제위기는 각국 정부와 중앙은행의 조치로 해소됩니다. 중앙은행의 긴급 구제금융, 정부주도 긴급 재정자금 지출을 통해 전 세계의 통화량이 증가하게되고 GDP가 증가하며 금리가 하락하게되어 경제가 회복되게 됩니다.

*** 국내총생산(GDP) = 통화량(M) X 화폐유통속도(V) 인데, 개인 및 기업이 경제에 대한 불안감에 돈을 가지고만있어 화폐유통속도가 떨어졌기 때문에 통화량을 늘리는 정책을 정부와 중앙은행 주도로 시행

 

 

3. 마무리

- 미국은 시장경제의 효율성을 믿고 금융관련 규제 완화 정책, 파생상품에 대한 규제 소홀로 엄청난 금융 위기를 만들었습니다. 여러분들도 적절한 규제와 시장개입이 있어야 시장이 더욱 발전할 수 있다는 교훈을 얻어가셨으면 좋겠습니다.

 

- 부동산 카테코리 첫번째글인데요. 제가 공인중개사 시험 공부중이라 공부관련 내용을 정리하려고 계획했는데 카테고리가 비어있어 겸사겸사 하나 올렸습니다. 재미있게 봐주셔서 감사합니다. 이만 마치겠습니다.