[21.11.08] 아파트 매매 후 하자가 있어요 누가 책임질까요?

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안녕하세요? 오늘은 부동산 매매 후 하자가 있을때 누가 손해에 대해 책임이 있는지에 대해 알아보겠습니다.

 

통상의 주택은 시간이 경과함에 따라 노후되고 수리를 필요로 하는 부분들이 생기게 됩니다.

새로 지은 주택에서 처음부터 살거나, 오랜시간 거주한 주택이라면 살던 사람이 수리를 하면서 사는 것이 맞지만, 매매계약을 체결하고 이사를 갔는데 하자부분이 보인다면 어떻게 해야 할까요?

 

매도인은 이미 잔금까지 다 받은 상태로 모른다고 하고, 매수인은 이사를 하자마자 발견한 하자이기 때문에 매도인이 책임을 져야 한다는 입장으로 다툼이 발생되고 있습니다.

과연 누가 책임을 져야 할까요?

 

사실 이런 문제들이 많이 발생되기 때문에 민법에서는 이미 법으로 하자부분에 대한 책임을 정해놓았습니다.

 

민법 제580조 - 매도인의 하자담보책임.

1. 매매의 목적물에 하자가 있는 때에는 제575조 제1장의 규정을 준용한다,

그러나 매수인이 하자 있는 것을 알았거나 과실로 인하여 이를 알지 못한 때에는 그러지 아니한다.

2. 전항의 규정은 경매의 경우에 적용하지 않는다.

 

 

민법 제580조를 보면 매매계약이 완료되어 매수인에게 소유권이 이전되었다 하더라도 매도인에게 하자에 대한 책임을 물을수 있는 "매도인의 하자담보책임"이라는 것이 있습니다.

이때는 같은 법 제575조 재1항에 규정하기 때문에 이 조항도 알아보겠습니다.

 

민법 제575조 (제한물권 있는 경우와 매도인의 담보책임)

1. 매매의 목적물이 지상권, 지역권, 전세권, 질권 또는 유치권의 목적이 된 경우에 매수인이 이를 알지 못한 때에는 이로 인하여 계약의 목적을 달성할 수 없는 경우에 한하여 매수인은 계약을 해제할 수 있다,

기타의 경우에는 손해배상만을 청구할 수 있다.

 

즉 매매목적물(매매계약)이 지상권, 지역권, 전세권, 질권 또는 유치권의 목적이 되었고, 매수인이 이를 알지 못하고 계약을 했을경우 매수인은 계약을 해제할수 있고, 기타의 경우에는 손해배상을 청구할수 있다고 나와있습니다.

 

만약 매매계약후 이사간 주택에 누수가 발생하여 수리비가 나왔다면 매도인에게 하자담보책임을 물어 손해배상을 청구할수 있는 것입니다.

그러나 이때 또 하나 주의할것이 있습니다.

 

민법 제582조 (전 2조의 권리 행사기간)

전 2조에 의한 권리는 매수인이 그 사실을 안 날로부터 6개월 내에 행사하여야 한다.

 

중요한 사실하나가 하자를 안 날로부터 6개월내에 하자에 대한 행사를 해야 한다는 것입니다.

이사를 가서 하자를 발견했지만, 당장 불편하거나 시간이 없다는 이유로 미루다 6개월이 지나면 매도인에게 하자담보책임을 묻기는 어렵다는 것입니다.

 

주택 매매 후 하자부분을 발견하면 어떻게 해야 하는지에 대하여 정리를 해보자면, 일단 정상적인 매매계약을 체결되어야 하고, 매수인이 매매계약을 체결할때 하자부분을 모르고 있었어야 하며, 하자를 발견하고 6개월이내에 매도인에게 하자에 대한 하자담보책임을 행사할수 있다는 것입니다.

 

이제 궁금한 부분이 해소되셨나요?

이런 문제가 발생되지 않기 위해서는 처음부터 꼼꼼히 확인하는 것이 중요하며, 하자가 발생하였다면 사진이나 동영상으로 촬영하여 증거를 남겨놓고 매도인과 이야기를 해야 합니다.

 

긴글 읽어주셔서 감사드리고 혹시나 구입한 아파트 하자로 인해 마음고생중이신분들은 이글이 도움이 되었으면 좋겠습니다. 이만 마치겠습니다.